LUẬT THUẾ BẤT ĐỘNG SẢN 2026: NHỮNG THAY ĐỔI ẢNH HƯỞNG TRỰC TIẾP ĐẾN LỢI NHUẬN RÒNG

LUẬT THUẾ BẤT ĐỘNG SẢN 2026: NHỮNG THAY ĐỔI ẢNH HƯỞNG TRỰC TIẾP ĐẾN LỢI NHUẬN RÒNG

Lợi nhuận ròng trong bất động sản không chỉ bị quyết định bởi giá mua, giá bán hay lãi vay. Phần chênh lệch thật sự thường nằm ở thuế, lệ phí và chi phí tuân thủ mà nhiều nhà đầu tư chỉ nhìn thấy sau khi đã ký hợp đồng. Bài viết này đi thẳng vào các thay đổi đang áp dụng hoặc đã được xác định lộ trình áp dụng, để bạn tính lại hiệu quả đầu tư bằng con số sau thuế thay vì cảm giác.

 

 

Trước hết, đừng nhầm đề xuất với quy định đang áp dụng

Đến thời điểm hiện tại, thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng bất động sản của cá nhân vẫn là 2% trên giá chuyển nhượng. Phương án đánh thuế 20% trên phần lãi thực tế chỉ là phương án từng được nêu trong giai đoạn lấy ý kiến năm 2025; phía cơ quan quản lý cũng đã lưu ý rằng cách tính này cần lộ trình phù hợp, đồng bộ với dữ liệu đất đai và hạ tầng công nghệ trước khi có thể xem xét áp dụng. Vì vậy, ai đang tính lợi nhuận ròng cho giao dịch hiện tại mà cộng sẵn 20% trên lãi vào mô hình thì đang tự làm sai bài toán của mình.

 

6 thay đổi quan trọng đang tác động trực tiếp đến lợi nhuận ròng

1) Kinh doanh bất động sản vẫn không nằm trong nhóm được giảm VAT xuống 8%

Trong giai đoạn từ 01/07/2025 đến hết 31/12/2026, chính sách giảm 2% VAT được kéo dài cho nhiều nhóm hàng hóa, dịch vụ, nhưng kinh doanh bất động sản vẫn thuộc nhóm loại trừ. Điều này có nghĩa là nếu bạn đang dự phóng giá bán, chiết khấu hoặc biên lợi nhuận với giả định “bất động sản được hưởng VAT 8%” thì cần sửa ngay mô hình tài chính. Sai ở giả định đầu vào này, toàn bộ lợi nhuận ròng và điểm hòa vốn đều sẽ lệch.

 

2) Cách xác định “giá đất được trừ” trong VAT chặt hơn, rủi ro tăng ở các thương vụ mua lại quỹ đất

Từ khi Luật Thuế GTGT 2024 và Nghị định 181/2025 có hiệu lực, chuyển quyền sử dụng đất vẫn thuộc diện không chịu VAT. Nhưng với hoạt động kinh doanh bất động sản, giá tính VAT được xác định theo hướng giá bán chưa có VAT trừ tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất đã nộp ngân sách nhà nước. Vấn đề là: nếu bên kinh doanh nhận chuyển nhượng bất động sản mà không xác định được khoản tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất của khu đất, thì giá tính VAT có thể bị tính trên toàn bộ giá chuyển nhượng chưa có VAT. Trên phương diện tài chính, đây là điểm có thể bào mỏng đáng kể biên lợi nhuận, nhất là ở các thương vụ mua đi bán lại quỹ đất hoặc sản phẩm thứ cấp có hồ sơ tài chính đất chưa đầy đủ.

 

3) Doanh nghiệp có thêm dư địa bù trừ lỗ - lãi giữa mảng bất động sản và mảng kinh doanh khác

Từ 01/10/2025, Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp 2025 mở rộng khả năng bù trừ lỗ - lãi giữa hoạt động chuyển nhượng bất động sản và hoạt động sản xuất, kinh doanh khác trong phạm vi luật cho phép. Cách tiếp cận mới giúp doanh nghiệp chủ động hơn trong việc xác định phần thu nhập chịu thuế còn lại, thay vì để từng mảng gần như tách rời như trước. Với doanh nghiệp có dự án bất động sản xen kẽ nhiều hoạt động khác, thay đổi này có thể giúp phần thuế phải nộp phản ánh sát hơn hiệu quả kinh doanh thực tế, đồng thời hỗ trợ tốt hơn cho quản lý dòng tiền doanh nghiệp theo chu kỳ dự án.

 

4) Thuế với cá nhân cho thuê bất động sản thay đổi rõ từ kỳ tính thuế 2026

Đây là thay đổi rất thực tế với nhà đầu tư giữ tài sản để khai thác dòng tiền. Theo chính sách mới, hộ/cá nhân cho thuê bất động sản có doanh thu năm từ 500 triệu đồng trở xuống thì không phải nộp thuế thu nhập cá nhân và thuộc diện không chịu VAT. Nếu doanh thu từ 500 triệu đồng trở lên, cách tính là: VAT = Doanh thu x 5% và TNCN = (Doanh thu - 500 triệu đồng) x 5%. Nếu có nhiều hợp đồng cho thuê, cá nhân được lựa chọn một hoặc một số hợp đồng để áp dụng tổng mức trừ 500 triệu đồng/năm theo phương án có lợi hơn.

Điểm cần lưu ý thêm là Luật Thuế TNCN 2025 có hiệu lực từ 01/07/2026, nhưng các quy định liên quan đến thu nhập từ kinh doanh của cá nhân cư trú được áp dụng từ kỳ tính thuế năm 2026. Vì vậy, với người cho thuê nhà, việc lập kế hoạch tài chính cá nhân cho năm 2026 không nên chờ đến giữa năm mới tính lại. Nếu bạn đang có hợp đồng cho thuê kéo dài từ trước 01/01/2026 và thời hạn còn lại trên 6 tháng, quy định mới cũng cho phép xem xét điều chỉnh ngưỡng doanh thu và xử lý phần thuế đã nộp.

 

5) Lệ phí trước bạ vẫn là 0,5%, nhưng giá tính có thể đội lên theo giá hợp đồng

Với bên mua, lệ phí trước bạ nhà, đất vẫn có mức thu 0,5%. Tuy nhiên, từ 01/07/2025, quy định mới nhấn mạnh rằng nếu giá nhà, đất trên hợp đồng mua bán cao hơn giá do UBND cấp tỉnh ban hành, thì giá tính lệ phí trước bạ sẽ lấy theo giá hợp đồng. Điều này tưởng nhỏ nhưng tác động rất thực: giá hợp đồng càng cao, chi phí sở hữu ban đầu càng tăng, đồng nghĩa lợi suất đầu tư ròng giảm xuống hoặc giá bán ra trong tương lai phải cao hơn mới đạt cùng mức lợi nhuận kỳ vọng. Đây là phần mà nhiều người bỏ sót khi chỉ nhìn giá mua niêm yết.

 

 

6) Chi phí tuân thủ thuế đang trở thành một biến số thật, không còn là việc làm sau

Từ 01/06/2025, Nghị định 70/2025 về hóa đơn, chứng từ có hiệu lực; từ 16/01/2026, Nghị định 310/2025 sửa quy định xử phạt vi phạm về thuế, hóa đơn; và từ 05/03/2026, Nghị định 68/2026 tiếp tục hoàn thiện cơ chế khai, nộp thuế với hộ và cá nhân kinh doanh. Riêng nhóm hộ/cá nhân kinh doanh có doanh thu tính thuế GTGT từ 1 tỷ đồng/năm trở lên phải áp dụng hóa đơn điện tử; đồng thời còn có nghĩa vụ thông báo các tài khoản thanh toán, ví điện tử liên quan đến hoạt động kinh doanh. Nói cách khác, chi phí thuế bây giờ không thể tách khỏi chi phí tuân thủ. Và đây cũng là lý do vì sao sai lầm khi dùng tiền kinh doanh mua đất thường không nằm ở giá mua, mà nằm ở chỗ người mua dự báo thiếu các nghĩa vụ thuế và thủ tục đi kèm.

 

Nhìn từ góc độ lợi nhuận ròng: ai chịu tác động mạnh hơn?

Người bán cá nhân lướt sóng hiện chưa bị chuyển sang cơ chế 20% trên lãi, nên bài toán trước mắt vẫn là 2% trên giá chuyển nhượng. Nhưng doanh nghiệp nhận chuyển nhượng quỹ đất thứ cấp, đơn vị bán sản phẩm có VAT, hoặc nhà đầu tư cho thuê doanh thu cao sẽ chịu tác động rõ hơn vì nghĩa vụ VAT, TNDN và chi phí tuân thủ đã được làm rõ hơn nhiều so với trước.

Ở góc nhìn đầu tư, hiểu rõ rủi ro đầu tư không còn dừng ở pháp lý dự án hay khả năng tăng giá. Người mua còn phải tách riêng dòng tiền trước thuế và sau thuế, rồi mới đánh giá thương vụ có thật sự hiệu quả hay không. Chỉ một giả định sai về VAT, TNCN, TNDN hay lệ phí trước bạ cũng đủ làm lệch lợi suất, kéo điểm hòa vốn đi xa hơn và khiến bạn nhầm giữa lợi nhuận danh nghĩa với lợi nhuận thật.

Điểm quan trọng nhất hiện nay không phải là “xuất hiện một sắc thuế mới đánh thẳng vào mọi giao dịch”, mà là hệ thống thuế đang phân loại rõ hơn giữa chuyển nhượng cá nhân, kinh doanh bất động sản, cho thuê tài sản và nghĩa vụ tuân thủ. Với người mua, người bán và người cho thuê, lợi nhuận ròng vì thế phụ thuộc nhiều hơn vào cách bạn bóc tách đúng vai trò pháp lý, đúng ngưỡng doanh thu và đúng chi phí thuế thực tế.